Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества – Аукционы и торги по банкротству

Недвижимость

Дело о банкротстве ОАО “Компания “ГЛАВМОССТРОЙ”

Рубрика: открытие производства

Подрубрика: споры между заявителями

Ключевые слова: несколько заявлений о банкротстве, последовательное рассмотрение

Правовая проблема. Влечет ли погашение должником первоначально заявленного требования кредитора-заявителя о его банкротстве переход ко второму заявителю по делу о банкротстве права на предложение кандидатуры арбитражного управляющего или саморегулируемой организации.         

Правовая позиция. Нет.

Судья-докладчик: Букина И.А.

Определение ВС РФ от 02.11.17 № 305-ЭС17-9625

О предварительном договоре купли-продажи

Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества – Аукционы и торги по банкротству

Индивидуализация объекта купли-продажи может быть проведена до его создания, регистрации и присвоения ему кадастрового номера. Если, к примеру кадастровый номер отсутствует в договоре, то это не значит, что стороны не могут договориться.

  •         ориентировочная площадь объекта;
  •         местонахождение объекта;
  •         свойства объекта, которые определяются в проектной документации.

Обязательным условием заключения договора является наличие цены за единицу площади имущества. Если такой информации нет, то договор может быть признан недействительным. Такое же решение признается, если присутствует неопределенность по договору с обеих сторон.

Однако ВАС РФ оглашает некие ориентиры, направленные на определение воли сторон и выявления доказательств. Например, если выявлено (проводится судебная экспертиза), что покупка недвижимого имущества состоялась под заблуждением, то потерпевшая сторона может потребовать возмещение ущерба.

Основная мысль здесь заключается в том, что предварительный договор купли-продажи может считаться полноценным, если он формировался на условиях предоплаты, рассматриваемого объекта. Здесь речь идет в основном об объектах, которые только планируется построить.

Что касается объема оплаты, то здесь все сугубо индивидуально. Если говорить о каких-то ориентирах, то предоплата должна охватить большую часть затрат на постройку объекта либо его полную стоимость.

Именно в этом случае предварительный договор переходит в ранг договора купли-продажи.

Что касается индивидуализации, то она распространяется и на будущее соглашение, которое обозначено в предварительном договоре. Говоря более простым языком, такой договор не может считаться незаключенным в случаи проведения индивидуализации, но, например, у объекта нет кадастрового номера недвижимого имущества.

Дело о банкротстве ООО “Строй-Компани”

Рубрика: Процессуальные вопросы

Подрубрика: судебные расходы

Ключевые слова: расходы на представителя, представитель арбитражного управляющего, жалоба на действия арбитражного управляющего, возмещение судебных расходов, проигравшая сторона

Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества – Аукционы и торги по банкротству

Правовая проблема.

1. Подлежат ли возмещению судебные издержки арбитражного управляющего, понесенные им в рамках обособленного спора по жалобе на его действия, если в удовлетворении жалобы отказано;

2. Подлежат ли возмещению расходы арбитражного управляющего на привлечение представителя для целей представления его интересов в обособленном споре по жалобе на действия такого управляющего, если в удовлетворении жалобы отказано.

Правовая позиция.

1. Да;

2. Да, в разумных пределах.       

Судья-докладчик: Разумов И.В.

Определение ВС РФ от 10.11.17 № 305-ЭС17-10070

Объект купли-продажи

Способ расторжения договора купли-продажи во многом зависит от причины, по которой происходит расторжение и может быть:

  • По желанию одной из сторон;
  • По взаимному соглашению;
  • По инициативе третьих особ, действующих в рамках законодательства;
  • По отказу в одностороннем порядке одной из сторон выполнять условия договора.

Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества – Аукционы и торги по банкротству

Отличительной чертой договора купли-продажи является многообразие его видов. Согласно ГК РФ могут заключаться соглашения:

  • Обычные;
  • Розничной продажи товара;
  • Поставки;
  • Контрактации;
  • Продажи недвижимости, предприятия, автомобиля;
  • Энергоснабжения.

Расторжение обычных договоров встречается достаточно редко, так как они заключаются в основном физическими лицами, приобретающими недорогие товары в магазинах, и при их возврате действуют нормы закона «О защите прав потребителей».

Расторжение прочих договоров, касающихся приобретения более крупных, дорогостоящих вещей требует совершенно иного подхода, который регламентируется Гражданским законодательством.

При расторжении договора не следует забывать о том, что производить это действие надо в той же форме, в которой договор заключался. Несоблюдение этого принципа может привести к тому, что показания свидетелей, подтверждающих факт расторжения контракта, не будут приняты во внимание судебной практикой, если решение дела не закончится мирным путем.

Если на момент заключения соглашения между сторонами, продавец недвижимого имущества не является ее законным собственником, то нельзя принудить его к исполнению обязательств по договору. Однако потерпевшая сторона может потребовать в этом случае осуществить возмещение убытков.

А вот, если суд получит достаточные доказательства того, что ответчик все-таки владеет рассматриваем объектом, даже при условии отсутствия регистрации недвижимого имущества, то есть все основания для принуждения выполнения обязательств договора.

Помимо этого пленум ВАС специально подчеркивает, что требования, касаемые признания прав собственности на объект у ответчика могут определяться, как понуждающие по реализации передачи имущества, а также госрегистрации прав собственности.

Именно поэтому, прежде чем заключать договор, следует тщательно изучить его на предмет имущественных прав лица продающего его. Потратив немного времени, вы обязательно придете к правильному решению.

Сразу стоит оговориться что договор инвестирования не может считаться самостоятельным видом договоров в гражданско-правовой сфере. Чтобы не ошибиться при проведении сделок всегда определяйте природу соглашения.

В постановлении №54 прямо указывается, что договоры, предполагающие инвестиционную деятельность не обладают специальным правовым регулятором обязательств, сложившихся между сторонами.

Вообще определением природы соглашения занимаются суды. Они определяют, что имело место быть: купля-продажа, подряд, товарищество.

ПОДРОБНОСТИ:   Ликвидация ТСЖ пошаговая инструкция с образцами документов

Что касается права на собственность то оно возникает только после того, как объект пройдет государственную регистрацию. Это ключевая особенность отличия договора инвестирования от классического договора купли-продажи недвижимого имущества.

На счет факта регистрации договора инвестирования есть закрепления в гражданском кодексе (223 статья). Поэтому при возникновении непонятных ситуаций можно дополнительно изучить материалы ГК РФ.

Дело о банкротстве Урбана В.Ю.

Рубрика: арбитражные управляющие

Подрубрика: вознаграждение

Ключевые слова: вознаграждение организатора торгов, привлечение организатора торгов, увеличение вознаграждения арбитражного управляющего

Правовая проблема.

1. В каких случаях арбитражный управляющий вправе привлечь организатора торгов; 2. Вправе ли арбитражный управляющий претендовать на вознаграждение за выполнения функций организатора торгов, если они им выполняются самостоятельно.

Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества – Аукционы и торги по банкротству

Правовая позиция.

1. В процедурах банкротства вопрос о том, кто будет выполнять функции организатора торгов (арбитражный управляющий или привлеченное лицо), не может разрешаться произвольно. Дополнительные издержки, связанные с делегированием сторонней организации полномочий по организации и проведению торгов, возмещаются за счет конкурсной массы только в том случае, если обязанности организатора торгов объективно не могут быть исполнены арбитражным управляющим лично исходя из общего объема работы, выполняемой им, ее сложности (с учетом перечня мероприятий по наполнению конкурсной массы, количества обособленных споров, принадлежащего должнику имущества и т.д.);

2. Нет. Правовая природа вознаграждения арбитражного управляющего, состоящего согласно статье 20.6 Закона о банкротстве из фиксированной части и процентов, носит частноправовой встречный характер, и по общему правилу включает в себя плату за проведение всех мероприятий в процедурах банкротства, в том числе плату за оказываемые управляющим услуги по организации и проведению торгов.

Определение ВС РФ от 14.11.17 № 306-ЭС17-5704

Дело о банкротстве ООО “Агротранзит”

Рубрика: установление (исключение) требований

Подрубрика: требования из договора лизинга

Ключевые слова: сальдо встречных обязательств, зачет, завершающая обязанность, взаимосвязанность сделок

Правовая проблема. Может ли быть установлено общее сальдо встречных обязательств по нескольким расторгнутым договорам лизинга, не связанным друг с другом, для целей определения завершающей обязанности, если лизингополучатель признан банкротом.

Торги по банкротству недвижимость - вопросы и ответы

Правовая позиция. Нет, установление сальдо встречных обязательств по нескольким договорам лизинга в условиях несвязанности каждого из договоров друг с другом фактически означает проведение зачета по смыслу статьи 410 ГК РФ.

Судья-докладчик: Чучунова Н.С.

Определение ВС РФ от 16.11.17 № 307-ЭС17-1676

Дело о банкротстве Ивановой М.А.

Подрубрика: связанные лица

Ключевые слова: фальсификация, поручительство, нераскрытая задолженность, кауза платежа

Правовая проблема.

1. Может ли заявление о фальсификации быть оставлено без рассмотрения по тому мотиву, что заявитель не заявил ходатайства о назначении экспертизы;

2. Может ли быть оставлено без рассмотрения заявление о фальсификации, сообщенное устно после перерыва, по тому мотиву, что перерыв был объявлен для вынесения судебного акта по существу спора, при этом суд не делал до перерыва объявлений о завершении стадии исследования доказательств.

Правовая позиция.

1. Нет;

2. Нет.

Определение ВС РФ от 17.11.17 № 305-ЭС17-12136

Нюансы расторжения соглашения о продаже земли

Сразу отметим, что проведение процедуры регистрации договора купли-продажи необходимо при условии, если во время заключения сделки продавец являлся фактическим собственником рассматриваемого объекта. Если этого не сделать, то есть все основания для признания соглашения не действительным.

В постановлении также говориться о том, что отказ со стороны органов Росреестра по поводу осуществления госрегистрации прав на жилое помещение, которое не принадлежит продавцу и не зарегистрировано соответствующим образом, может считаться незаконным. При этом нужно учитывать, что отказ объясняется лишь отсутствием регистрации.

Что касается долевого строительства многоквартирных домов, то разъяснения Пленума ВАС РФ, которые собраны в постановлении за номером 54, в этом случае не распространяются. Это нужно учитывать при проведении сделок с такой недвижимостью.

Законное регулирование долевого строительства осуществляется в соответствии с федеральным законом 30.12.2004 №214. В нем расписано все что касается участия в долевом строительстве многоквартирных строений. Также здесь рассматриваются некоторые изменения и их порядок внесения в законодательные акты.

Купля продажа недвижимости. Договор купли продажи недвижимости

Судебная практика по договорам купли-продажи земельного участка мало чем отличается от той, что касается сделок с жилой или коммерческой недвижимостью.

Соглашение покупки земли может быть разорвано в судебном порядке из-за неоплаты или частичной оплаты участка. Если покупатель при этом нарушает условия конкурса, то при расторжении договора с него взыскивается неустойка, равная стоимости предмета договора и убытки, которые не перекрываются неустойкой.

Покупатель так же, как и в сделках с квартирой, может применять к себе ст. 456 п.4 ГК РФ.

Что же касается признания сделок недействительными, то здесь кроме норм, заложенных в ГК РФ, применяются нормы Земельного Кодекса. Например, согласно ст.37 п.2 ЗК РФ и ст. 22 п.3 ГК РФ, продавец не имеет права закладывать в договор пункт о том, что он может выкупить проданный земельный участок назад по своему желанию.

Вышеупомянутая статья содержит достаточный перечень оснований, которые в случае их включения в договор могут сделать его недействительным, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Следует иметь в виду, что любые пункты договора, ограничивающие дееспособность или правоспособность, делают договор о покупке земельного участка ничтожным на основании положений ГК РФ.

К сожалению, случаи, когда сделка по продаже автомобиля начинает не устраивать одну из сторон, и она ищет способ разорвать договор, так же нередко встречаются в судебной практике.

Здесь сразу стоит отметить, что закон о защите прав потребителей действует только в том случае, если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, в данном случае автосалон, дилер и т.п. Сделки, заключенные между физическими лицами, как правило, касающиеся операций с подержанными автомобилями, могут расторгать по соглашению сторон или в судебном порядке согласно ст. 450 ГК РФ.

Если после покупки авто покупатель обнаружил существенные недостатки, то прежде чем подавать на продавца в суд, он должен направить ему претензию с перечислением всех дефектов и требованием разорвать договор и вернуть деньги. Только если продавец отказывается это сделать или игнорирует претензию в течение месяца, можно подавать на него в суд с иском о признании договора купли авто недействительным.

Каждый случай расторжения договора индивидуален, имеет свои особенности, нюансы. Чтобы избежать неприятных неожиданностей в суде из-за неправильно оформленных бумаг, правовых ошибок в исковом заявлении и тому подобном, перед совершением этих действий лучше получить грамотную консультацию юриста и воспользоваться его помощью в подготовке документов для суда.

ПОДРОБНОСТИ:   Срок оплаты по исполнительному листу

Дело о банкротстве ЗАО «Строительное управление-83 Мосфундаментстрой»

Подрубрика: неденежные требования

Ключевые слова: иск о госудврственной регистрации перехода права собственности, банкротный специалитет, оставление без рассмотрения

Правовая проблема.

1. Подлежит ли рассмотрению в исковом порядке иск к должнику, признанному банкротом, о государственной регистрации перехода права собственности на имущество должника к приобретателю;

2. Каковы правовые последствия предъявления иска о государственной регистрации перехода права собственности на имущество должника, признанного банкротом, к приобретателю вне дела о банкротстве.

Правовая позиция.

1. Нет. Требование о государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание, включенное в конкурсную массу должника, по сути, направлено на исключение этого объекта недвижимости из конкурсной массы. Рассмотрение такого требования вне рамок дела о банкротстве недопустимо, поскольку в нарушение требований законодательства о банкротстве может привести к удовлетворению требований Общества во внеочередном порядке, преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов должника, которые вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет всего имущества должника, собственником которого он является;

2. Оставление иска без рассмотрения. 

Судья-докладчик: Попов В.В.

Определение ВС РФ от 20.11.17 № 305-ЭС16-10852

Заключение

Любой человек, работающий с недвижимостью, либо обычный гражданин планирующий купить жилое имущество, должен в обязательном порядке ознакомиться с постановлением №54 Пленума ВАС РФ, в котором отображается судебная практика по поводу заключения договоров купли-продажи. Многие из вас скажут, что это ненужно и вряд ли мы попадем в ситуации, когда эта судебная практика нам потребуется.

На самом деле не все так просто. Такие ситуации бывают достаточно часто.  Именно поэтому знать такие тонкости заключения договоров купли-продажи необходимо. От этого напрямую зависит, то какой объект вы выберете, как подойдете к сделки и как будете действовать в случае возникновения непредвиденных сложностей.

Конечно, пункты постановления достаточно сложны для понимания простому гражданину. В этом случае лучшим вариантом будет обратиться к юристу. Опытный специалист проведет консультацию ответит на ваши вопросы, разъяснит все наиболее простым языком.

Другой вариант заключается в сотрудничестве с юристом при заключении сделки.

Если вы плохо разбираетесь в законодательных тонкостях, то пригласите юриста на момент заключения соглашения. Много от этого вы не потеряете, а вот судебная практика может обойти вас стороной.

Если же вы все-таки хотите сэкономить на привлечении юриста, то попробуете посоветоваться с более опытными людьми, работающими в этой сфере. Вариант всегда можно найти. Одним слов при заключении договоров купли-продажи будьте готовы к любому повороту!

Дело о банкротстве АО “Петушинский металлический завод”

Рубрика: продажа имущества должника

Подрубрика: продажа предметов залога

Ключевые слова: единый комплекс, отказ залогового кредитора, недобросовестность

Правовая проблема.

1. Может ли предмет залога по общему правилу продаваться  в составе единого лота с незаложенным имуществом без согласия залогового кредитора;

Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества-1

2. При каких условиях предмет залога может продаваться в составе единого лота с незаложенным имуществом без согласия залогового кредитора;

3. Может ли быть оставлено за собой залоговым кредитором заложенное имущество, продававшееся в составе единого лота, при признании повторных торгов несостоявшимися.

Правовая позиция.

1. Нет. Продажа заложенного имущества в составе единого лота вместе с имуществом незаложенным возможна только с согласия залогового кредитора и только при условии выделения (установления порядка выделения, в том числе в отчете об оценке имущества) доли залогового кредитора в составе полученной выручки;

2. При явно недобросовестном уклонении залогодержателя от дачи согласия на продажу имущества в составе единого лота (в частности, когда для него явно намного выгоднее продать имущество единым лотом, но он по каким-либо иным причинам, не связанным с экономической целесообразностью, не соглашается с подобными условиями, причиняя тем самым вред остальным кредиторам);

3. Нет.

Определение ВС РФ от 20.11.17 № 305-ЭС17-9931

Дело о банкротстве ЗАО «Планета Развлечений – Самара»

Рубрика: залоговые кредиторы

Подрубрика: установление требований

Ключевые слова: наличие предмета залога в натуре, ипотека, уничтожение объекта, бремя доказывания

Правовая проблема.

1. Может ли быть отказано в установлении требования как обеспеченного залогом по тому мотиву, что залоговый кредитор не доказал наличие залогового имущества в натуре;

2. Что может являться основанием для отказа во включении требования как обеспеченного ипотекой, если право залога зарегистрировано в ЕГРН;

3. Как должны толковаться сомнения относительно вопроса о существовании предмета залога.

Правовая позиция.

1. Нет. В случае предоставления заявителем достаточно серьезных первичных доказательств и приведения убедительных аргументов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11), указывающих на возникновение залогового права, бремя доказывания условий для отказа в удовлетворении заявленных им требований (возражение о  ничтожности договора залога, уничтожении заложенного имущества, приобретения залогового имущества третьим лицом по добросовестности и т.д.) переходит на его процессуальных оппонентов;

ПОДРОБНОСТИ:   Договор купли-продажи недвижимого имущества

2. Для отклонения подобного рода доказательства о существовании объекта залога и залогового права судом должны быть приведены очень веские мотивы (например, что имущество уничтожено на момент включения требований в реестр (с приложением соответствующих документов);

Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества_3

3. Характерная особенность споров об обращении взыскания на заложенное имущество (разновидностью которых является установление залоговых требований в деле о банкротстве) состоит еще и в том, что исполнение судебного акта об удовлетворении требований в условиях отсутствия имущества у ответчика в натуре в любом случае невозможно (например, не могут быть проведены торги, потому что отсутствует их предмет), в связи с чем при наличии возражений противоположной стороны любые сомнения по вопросу о том, имеется ли данное имущество либо нет, по общему правилу, должны быть истолкованы в пользу признания наличия залога.

Определение ВС РФ от 20.11.17 № 301-ЭС17-9716

Дело о банкротстве ОАО «Торговый комплекс «Николаевский»

Подрубрика: распределение выручки

Ключевые слова: доходы от аренды, преимущество, изменения закона, обратная сила, предмет залога

Правовая проблема. Имеет ли залоговый кредитор преимущественное право при распределении выручки от сдачи предмета залога в аренду, если договор залога заключен до 01.07.2014 (вступление в силу ФЗ от 21.12.2013 № 367-ФЗ).       

Судья-докладчик: Капкаев Д.В.

Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества – Аукционы и торги по банкротству

Определение ВС РФ от 20.11.17 № 306-ЭС17-9235

Дело о банкротстве ЗАО «Деревянная архитектура»

Правовая проблема. Имеет ли залоговый кредитор преимущественное право при распределении выручки от сдачи предмета залога в аренду, если договор залога заключен до 01.07.2014 (вступление в силу ФЗ от 21.12.2013 № 367-ФЗ).

Правовая позиция. Нет.

Определение ВС РФ от 21.11.17 № 305-ЭС17-11073

Дело о банкротстве ООО “Импром”

Подрубрика: банкротный специалитет

Ключевые слова: взыскание задолженности, исковой порядок, дебиторская задолженность

Правовая проблема. В каком порядке рассматриваются требования должника, в отношении которого введена процедура банкротства, к своим должникам о взыскании задолженности.

Правовая позиция. В рамках дела о банкротстве должника подлежат рассмотрению требования кредиторов к должнику, но не наоборот. Требования должника к третьим лицам, не находящимся в состоянии банкротства, рассматриваются по общим правилам искового производства.    

Судья-докладчик: Самуйлов С.В.

Определение ВС РФ от 23.11.17 № 305-ЭС17-10308

Дело о банкротстве ООО «ЮНИПОЛ»

Подрубрика: доказательства и доказывание

Ключевые слова: векселя, договор купли-продажи, неплатежеспособность векселедателя, мнимость

Правовая проблема.

1. Может ли долг из договора купли-продажи векселей подтверждаться договором и актом приема-передачи векселей;

2. Чем может подтверждаться обоснованность требования по оплате векселей из договора купли-продажи векселей;

3. Как распределяется бремя доказывания при предъявлении возражений о мнимости договора;

4. Какие доводы, в частности, могут свидетельствовать о мнимости договора купли-продажи векселей.

Правовая позиция.

1. Нет, в таких случаях в предмет доказывания входит установление обстоятельств, свидетельствующих о совершении продавцом такого предоставления, в результате которого покупатель получил бы возможность легитимировать себя перед векселедателем и иными обязанными лицами в качестве законного векселедержателя, с учетом того, что такая легитимация возможна при отсутствии пороков у векселя по форме, а также при непрерывном ряде индоссаментов до должника;

2. В качестве подтверждения наличия долга из договора купли-продажи векселей могут использоваться копии переданных должнику векселей;

3. Если приведенные возражения относительно обоснованности заявленного к включению в реестр требования ставят под сомнение сам факт существования и оборота векселей, бремя опровержения названных возражений должно перейти на заявителя и иных поддерживающих требование лиц;

4. Неплатежеспособность векселедателя.

Определение ВС РФ от 23.11.17 № 310-ЭС17-10531

Дело о банкротстве ООО Производственное объединение «Вагонмаш»

Ключевые слова: проценты, временный управляющий, момент возникновения полномочий, действие закона во времени, ограничение размера вознаграждения

Правовая проблема. Ограничен ли размер процентов временного управляющего 60 000 рублей, как это предусмотрено в результате изменений, вступивших в силу с 29.12.2015, если временный управляющий был утвержден до даты вступления в силу названных изменений, а десятидневный срок с даты завершения процедуры наблюдения истекает после вступления их в силу (пределельный размер процентов)

Правовая позиция. Нет, проценты рассчитываются по старой редакции закона, действовавшей на дату утверждения временного управляющего (вынесения резолютивной части определения о введении наблюдения и утверждении временного управляющего)

Определение ВС РФ от 27.11.17 № 306-ЭС17-10491

Дело о банкротстве ИП Главы К(Ф)Х Юсупова Н.Ш.

Подрубрика: манипулирование торгами

Ключевые слова: воспрепятствование, недействительность торгов, множество заявок, технические препятствия

Правовая проблема. Могут ли быть признаны недействительными торги по тому мотиву, что один из участников воспрепятствовал подаче предложений других участников, сделав  множество (177) предложений о цене с разницей во времени, не позволяющей технически сделать предложение другим участникам (29,8 секунды), а впоследствии отказался от заключения договора купли-продажи

Правовая позиция. Да. Недобросовестность конкретного участника в условиях недоказанности сговора с организатором или другим участником торгов сама по себе не является основанием для признания их недействительными. Вместе с тем, когда в результате таких действий для независимых участников отсутствует возможность провести состязание относительно цены имущества, нивелируется смысл торгов, которые теряют свою суть (определение победителя на конкурентной основе), что очевидно указывает в сторону их недействительности (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оцените статью
Kruiz-Money.Ru